BOB在既有建筑的使用过程中，人的需求是不断变化的。时代的变迁是影响需求变化的重要因素，尤其近几十年，人工智能、科技进步给社会带来了巨大的变化。既有建筑除了满足基本功能之外，还要适应时代的变化。当需求变化了以后，我们需要探索如何对既有建筑进行改造，让它变成“新”的建筑，更能适应新的需求。这也是既有建筑改造中一个比较难的课题。

　　我在设计当中一直在反问自己，如何把完善、保护和更新有机地融合在一起。建筑的更新史就是一部文化传承和需求更迭的变迁史，这也启发我们如何协调好这两部分。

　　第一阶段从1978年到80年代末，是探索期，老建筑的更新还没有规模化开展；第二是80年代末期—2000年左右，是专项的更新期，主要是对既有建筑进行抗震加固改造，国家也出台了相关政策；第三阶段是2007年—2016年左右的综合发展期；第四阶段是2017年至今，既有建筑的改造进入了全面快速的综合发展期。目前，我们承揽的业务中有50%以上是更新项目、改造项目，新建项目在北京越来越少。

　　我查了一下1978年到2020年的建设量数据，发现在1995、1996年之前，每年的建设量都不到1000万平方米；1997年到2003年，以及2017年以后，每年的建设量在2000万到3000万平方米之间；而2004年到2017年期间，北京的建设量每年都达到了4000万到5000万平方米，这是一个惊人的数字。

　　2000年左右的房子虽然不算旧BOB，但也已经过了20多年，这部分的建筑量很大。而2004年到2016年，北京又新增了5亿平方米的建设量，这些建筑在未来5到10年都相继面临更新和改造的需求，因为时代发展太快了，而且需求也在变化了，比如大量的商业由于受到电商的冲击，建筑就需要承载一些新的功能，让它更具有吸引力。

　　上图是我们在做更新改造的历程，既有建筑在若干年以后可能就需要设立更新目标，进行价值评估。我们非常关注既有建筑的价值评估，虽然它们没有历史建筑那么高的价值，但仍然有很大的潜力。我们想建立一个既有建筑价值量化的评估体系，目前正在进行这项工作：把既有建筑的价值逐步提取出来，让它们有望成为未来的历史建筑。

　　然后是方案设计，改造实施，重新投入使用。从图中可以看出，各个阶段既有建筑的物质价值和人文价值是不同的。物质价值随着时间的推移而下降，但经过实施改造以后又提升了；人文价值则随着时间轴的延续在逐渐地增加，在未来，可能就变成了历史建筑BOB。未来如果建筑还要保留，更多的就是通过更新改造来实现。

　　我们的价值体系强调以人为本、安全高效、城市更具韧性、建筑更易用。文化传承也很重要，比如老北京的生活习惯在建筑中的体现。改造中应叠加绿色低碳、智慧科技、经济适用等理念，既有建筑的改造是动态过程，不见得一次性全部完成，像老旧小区一样，也需要持续改造。公平参与，化解矛盾等等，这是主流价值的导向BOB。

　　价值评估中的保护和更新，是一对矛盾体。要保护，保什么？要更新，更什么？我们跟业主进行讨论的时候，业主往往这个也想改、那个也想改，或者说成本不支撑了就少改，钱多就多改。其实业主对建筑真实价值的判断往往充满模糊性，无论是历史建筑还是现有建筑。因此从时代变化和人的需求出发，对于既有建筑现状情况进行价值评估具有非常大的重要性。我们从设计的维度研究如何量化建筑的价值，通过量化的数据为业主提供直观的支持：哪些地方可以改，哪些地方改造的价值并不大，哪些地方改完以后价值最高，花最有限的钱办最主要的事。

　　在保护方面，既有建筑的历史价值、文化价值，包括社会价值和环境价值，是最难进行评估的，这也是我们要“保”的内容。在更新的方面，我们可以从经济、技术手段，包括功能的使用等方面进行改造，以满足现有需求。有时甚至需要完全改变功能。此外，安全性也是亟待解决的问题，我们需要更好地满足对安全越来越高的需求。在进行价值评估时包括几方面，评估概念、评估要素，评估指标，评估方法、评估流程和评估机制，这些都是我们目前正在破解的价值评估方面的内容。

　　以中关村西区的一个改造实践项目为例。从上图中可以看出来，海淀在80年代和90年代城市的肌理发生了变化。2009年、2010年前后，包括2019年，在过去的30年，北京的每个区域、每个建筑，都发生了巨大的变化，从建设量就能看出来。这个项目只有20多年的历史，但我们已经需要对其进行改造。项目面临的问题是：原有功能不再满足现有需求，活力、品质也不够。随着消费转型和人们需求的大量提升，原有业态和功能已经不适合现有的方式。因此，我们需要考虑改造哪些地方，保留哪些内容。

　　我们在实践中做了大量的尝试，上面6张效果图都是当时提出的各种各样的方案来改变功能性，以更好地满足现在的消费需求。在改造过程中，我们也进行了很多探索，改得特别现代摩登。我们也反思，原来是否有一些好东西值得保留？是否承载了其他方面的价值？这也是我们这几年一直在思考的内容。基于此，在更新过程中，需要重新定位、重新思考哪些方面需要保留，这对我们来说也是比较高的一个要求。

　　我们在改造中不仅考虑了商业利益和消费提升，还有其他方面的诉求。虽然这个项目只有20多年的历史，但周边很多人已经对它形成了很强烈的认同感。我们要留住这些记忆，留住这些乡愁，活化公共空间，保障城市功能平衡，更好地为人民服务。例如BOB，场地的广场、绿化、大草坪、御道的公园——原来皇家去三山五园有一个御道也在项目的西南侧，以及古庙，都是值得保留的场地记忆和人文因素。我们力争将公园做得更好、更开放，场地更优美。

　　可以看到，改造后的公园形式发生了变化，但绿地面积并未减少，空间更加自由，使用更便捷，且加入了无障碍和适老化设计理念。

　　第二个既有建筑改造实践是北京东城区某建筑。该项目位于离故宫3公里的区域，具有丰富的历史背景——它曾是五十年代文人的故居、1905名人的宅邸，还曾经历过五四运动的著名历史事件，现在它已经成为爱国主义教育基地。如何加强历史遗迹的保护和文化载体，它也面临着一些问题：环境无序、空间不足以及形象和历史建筑不匹配。我们提出了如何挖掘历史文化价值，弘扬红色精神，打造生活气息的方案。通过改变运营方式和功能，满足流线设置并创造独立空间。

　　改造后，该建筑基本保持了原有的风格风貌，但是很多内容得到了更新，它更耐看、更有味道了BOB。我们打造了网红打卡地，包括小的院落、局部打开的通透视线，便民设施和空间提质等，通过微更新，微改变，该项目得到了良好的效果。在改造过程中，我们拆除了部分违建，增加了一些外摆空间，这些措施旨在解决保护和更新之间的矛盾。